Att bygga hus – snabbkurs
Nybyggen presenterar nedan en snabbkurs i de olika delar som ett husbygge innefattar. Vår förhoppning är det hjälper dig och gör det hela lite överskådligt. Processen och turordning kan se lite olika ut men här är några hållpunkter att ta fasta på.
Det är många frågor som till en början kan verka komplicerade, innan man satt sig in i dem. Planlösningar, entreprenadformer, kontrakt och tillval är några av dem. Vi har samlat de vanligaste funderingarna och hoppas du blir hjälpt av detta.
1 – Var ska huset ligga?
Den mest grundläggande frågan, var skall drömhuset byggas? Låt det ta tid att hitta den perfekta tomten för just er. Mycket av det som kommer senare beror på var tomten ligger och hur tomten är beskaffad. Köper du tomt genom en hustillverkare blir det en snabb process, kontra att stå i tomtkö. Du har också större möjligheter till valbarhet.
Läget på tomten är avgörande, kommunikationer och området runt omkring.En annan viktig och självklar aspekt i valet av tomt är hur miljön ser ut på tomten och vilka förutsättningar det finns för sol olika tid på dygnet. Hur skall uteplatsen placeras med mera. Innan du slår till bör ni titta på den detaljplan som gäller för området. Då vet du hur området kommer förändras i framtiden. Till exempel vilka fastigheter som planeras, hur vägar eller grönområden skall utvecklas för att nämna några. Vi har samlat tillgängliga tomter över hela Sverige från många olika hustillverkare för att du skall få en bra överblick av utbudet. Vårt mål är att underlätta för dig i jakten på just din tomt..
2 – Planlösning
När du väl bestämt dig och hittat den perfekta tomten handlar allt om huset och dess planlösning. Börja med att drömma fritt, skissa upp dina önskemål och tillåt dig att sväva ut. Sedan handlar det om prioritering och tomtens eventuella begränsningar. Bra tips är att ta hjälp av inredare eller arkitekt i detta skede. Även här är det till stor del detaljplanen för området som styr. Det är denna som är juridiskt grundläggande i prövning av bygglovet. Den avgör saker som takvinkel och antal våningar. Husets placering på tomten styrs också av regler. Normalt är till exempel närmsta avstånd till tomtgräns 4,5 meter.
Utifrån tomtens möjligheter och begränsningar väljer du hustyp. Några vanliga är enplanshus, 1,5 -planshus, 2-planshus. 1-planshuset som inte har några trappor passar sig bra för äldre och barnfamiljer. 1,5-planshuset kan byggas i områden som inte tillåter 2-planshus, där man ändå vill har en ovanvåning. Ovanvåningen behöver heller inte färdigställas omedelbart utan kan förberedas med isolering och väderskyddas, så att man enkelt kan färdigställa om behovet uppstår, till exempel i en växande familj. 2-planshuset blir högre med en bättre utsikt, och man kan exempelvis ha en mer privat ovanvåning och ha umgängesytor på undervåningen. De har alla olika beskaffenheter och fördelar och det är såklart väldigt individuellt vad som passar just dig.
Vill du ha ett garage skall det också rymmas på tomten och inom dess begränsningar. Det bör vara i samma stil som bostadshuset och kan vara ihopbyggt eller fristående från bostadshuset. Passa på att göra det förlängt för gästboende eller förvaringsutrymme!
3 – Välj hustillverkare
Det roligaste är såklart att söka efter drömhuset som ser ut precis sådär som du tänkt! kanske hittar du snarlika husmodeller men från olika tillverkare, då kan det vara bra att jämföra tillverkarna lite extra. Det är bra att redan nu göra en kalkyl och studera vad som ingår hos de olika tillverkarna.
Priset kan inkludera olika saker hos olika hustillverkare, och var noga med vilken entreprenadform som inkluderas. Det är också bra att säkerställa att hustillverkaren är stabil ekonomiskt och således finns kvar efter många år om du skulle behöva reklamera någon del. Om du vill rita ditt hus själv med eller utan hjälp är det inte alla hustillverkare som är aktuella. En del tillåter inte den möjligheten.
4 – Hur skall jag tänka när jag väljer entreprenadform, vad skiljer dem åt?
Entreprenadformen styr egentligen vem som bär ansvaret för hela eller delar av byggnationen. Det finns olika former av entreprenader och de vanligaste är:
Totalentreprenad – Det bekväma alternativet. Hustillverkaren sköter allt från markarbete till inflyttningsfärdigt hus. Det enklaste och smidigaste sättet för dig, som besparar dig tid och krångel. Hustillverkaren är dessutom juridiskt ansvarig för alla arbeten på bygget. Ofta finns det ytterligare mervärden beroende på vilken hustillverkare du anlitar. Det kan vara saker som försäkringar, garantier, mätningar, fasta inflyttningsdatum med mera.
Delad entreprenad – Väljer du delad entreprenad kräver det engagemang och tid av dig, då du skall samordna olika delar av bygget. Du skriver kontrakt med olika entreprenörer för olika delar av bygget, och det blir ditt ansvar att samordna dessa. En svårighet kan vara att få alla olika moment och delar klara i tid så att nästa kan börja sin del enligt plan. Även praktiska saker som materialleveranser får du hantera och boka på egen hand.
Generalentreprenad – Ett mellanting mellan de båda ovanstående. Istället för att du själv skall styra processen och sluta avtal med entreprenörer, och samordna delar av produktionen så anlitar du en generalentreprenör som gör detta åt dig. Generalentreprenören är då beställare av de olika tjänsterna och momenten i ditt ställe och du har bara en kontakt kring ditt husbygge.
5 – Skriva kontrakt, nu är det dags att formalisera ditt val av hus och hustillverkare
Kontraktet är det avtal som fastställer alla de detaljer kring din husaffär. Där finns detaljer som när huset skall vara färdigt, handpenning och pris. Det är ofta mycket handlingar och papper, det är bra att samla allt kring ditt husbygge i en pärm eller digitalt redan från start!
Två handlingar som upprättas redan nu är pantbrevet och lagfarten.
Pantbrevet är den säkerhet som tas ut i huset för ditt lån hos banken. Avgiften är en så kallad stämpelskatt och den är 2% av pantbrevet summa. Det kan bli mycket pengar, så ha med det i beräkningen redan nu.
Lånar du exempelvis 4 000 000 miljoner blir avgiften för pantbrevet 80 000 kr, därtill en fast avgift på 375 kr per pantbrev i administrativ avgift.
Lagfarten är ett ägarbevis som utfärdas av Lantmäteriet, den talar om att det är du som äger fastigheten. Avgiften för lagfarten är 1,5% av husets pris, plus en liten administrativ avgift på 825 kr. Så med ett villapris på 4 000 000 blir pantbrevsavgiften hela, 60 825 kr.
Vi vill lägga till att dessa avgifter har kommit till för länge sedan då priserna på bostadsmarknaden var betydligt lägre. Därför blir avgifterna med dagens bostadsmarknad stora belopp som man bör var medveten om.
6 – Finansiering
Bolån. De flesta behöver låna till sitt husbygge, och redan innan du börjar leta är det bra att tala med din bank om din ekonomi så att ni tidigt vet vilka priser och månadskostnader ni klarar av.
Preliminärskatt Glöm inte att räntekostnaden är avdragsgill och det räknas in i lånekalkylen på banken. Detta är dock föremål för diskussion tid till annan inom politiken och kan förändras.
Byggnadskreditiv Vad är ett byggnadskreditiv? Enkelt förklarat är det ett lån som under byggnadstiden täcker löpande kostnader under byggnationen, och när huset är färdigbyggt förs denna skuld över till huslånet på fastigheten. Det fungerar så att de fakturor du får under byggnationen kontrollerar du, sedan skickar du dessa till banken som betalar fakturan och påför skulden till ditt byggnadskreditiv.
7 – Dags att söka bygglov!
Ritningar på huset skickas till byggnadsnämnden för godkännande. De tittar på planritning och husets placering på tomten samt att byggnaden stämmer överens med detaljplanen. Det finns en avgift för bygglovet och den varierar beroende på vilken kommun du bygger i. När bygglovet beviljats är det dags för byggstart!
Dock måste du först ha ett intyg på betalningssäkerhet, den får du av din bank.
Du gör en slutlig beställning hos hustillverkaren som beskriver det definitiva utseende kring allt från fasaden till kök och badrum. Nu görs beställningar av varor och material för att bygget skall startas. En viktig punkt är att ditt försäkringsbolag först skall ge dig färdigställandeförsäkringen, vilken är obligatorisk innan bygget kan starta.
8 – Byggstart
Äntligen dags! Snart sätts spaden i marken.
Först skall du utse en kontrollansvarig, och denne får inte ha någon nära anknytning till dig. Kontrollansvariges uppgifter är att se till att byggprojektet uppfyller byggnadslagstiftningen.
Du går tillsammans med kontrollansvarig till byggnadsnämndens tekniska samråd och därefter gör kontrollansvarig en kontrollplan.
Sen är det dags för byggstartsmöte, ett pirrigt moment som nog förtjänar att firas lite extra.
Här fastställs inflyttningsdatum och andra praktiska detaljer mellan dig som byggherre och byggledaren.
9- Husleverans
Husets olika delar levereras och bygget är i full gång. Du kommer löpande ha möten, så kallade byggplatsmöten med byggledaren. Vill du besöka bygget fler gånger behöver dessa besök bokas på förhand av arbetsmiljöskäl. Allt medan bygget fortgår fakturerar hustillverkaren enligt en uppgjord betalningsplan, skulle det tillkomma tillägg utöver planen faktureras dessa löpande under bygget. Det är oftast en fantastisk känsla att se sitt blivande hem växa fram, och kanske lite nervöst att det skall bli så bra som man drömt. Det kommer säkerligen blir frågor på vägen som skall beslutas, och val som skall göras. Återigen, låt det ta tid och unna dig att njuta av resan, det är inte alla som får chansen att bygga sitt drömhus.
10 – Besiktning
När så äntligen huset är uppfört och byggts klart skall det kontrolleras så att allt är rätt och riktigt. Detta görs av en oberoende besiktningsman som går igenom huset från golv till tak, och för noggranna, skriftliga protokoll så att allt är som överenskommet mellan dig som kund och den som byggt huset. Du kommer vanligtvis också få en hel pärm i samband med den så kallade slutbesiktningen, där husets ritningar och bruksanvisningar till vitvaror med mera finns. Den kontrollansvarige för bygget sammanställer dokumentation för godkännande i samråd med Byggnadsnämnden, ett så kalla slutsamråd. Om allt ser bra ut utfärdas slutbeviset. Slutbeviset är det slutgiltiga beviset på att huset är uppfört enligt alla krav och ni har nu tillstånd att flytta in i huset!
11- Inflyttning
Förutom allt det roliga som nu ligger framför er, som att inreda, möblera och planera hur allt skall bli, så finns det ett par saker att tänka på som inte skall glömmas i villan och vallan som uppstår vi flytten.
- Glöm inte att göra flyttanmälan
- Prata med din kreditgivare så att byggnadskreditivet går över i långfristiga bostadslån
- Teckna hemförsäkring
- Läs av el och vattenmätare i ditt gamla boende
- Meddela elleverantören att ni flyttar
- Meddela internetleverantör att ni flyttar
- Meddela telebolag att ni flyttar
12 – Tvåårsbesiktning
Det slutliga momentet som sker tillsammans med hustillverkaren är den så kallade tvåårsbesiktningen, då går man igenom huset för att se så att allt blivit som det skall. Hus är levande byggnader, därför väntar man två år tills allt har satt sig innan man gör den sista kontrollen. Material lever och rör på sig och ibland uppstår sprickor eller andra oförutsedda saker som då noteras och åtgärdas vid tvåårsbesiktningen. Detta är oftast inte obligatoriskt utan det ligger på dig som ägare att ta in en besiktningsman.
Slutligen, vi hoppas den här snabbskolan hjälpt dig att få processen vid husbyggande lite mer tydlig. Tillvägagångssätt och benämningar kan variera mellan olika hustillverkare, men grunderna är detsamma. Det är en fantastisk resa att bygga hus, och det är få förunnat. Vår söktjänst för tomter siktar på att göra det lätt för dig att hitta den perfekta tomten för dig, det är grunden till vilket hus du väljer. Vi önskar dig lycka till i jakten på tomt och nybyggt hus!