Skatt vid försäljning av bostad

Är du på väg att sälja din bostad för att köpa något nytt? Har du koll på hur skatten fungerar eller tycker du att det verkar krångligt? Nybyggen.se har tagit fram en guide som förhoppningsvis gör det hela lite enklare.

Redovisning av skatt

Den vinst/förlust som uppstår efter försäljning av en bostad ska deklareras och det är  datumet då kontrakt skrivs som avgör beskattningsåret då det ska redovisas. Själva tillträdesdagen påverkar alltså inte tidpunkten för redovisning av den vinst/förlust som uppstår. Skrivs kontraktet i november 2017 så är det beskattningsåret 2017 som ska redovisas i deklarationen 2018. Skrivs däremot kontraktet i januari 2018 så är det beskattningsåret 2018 som gäller och som ska redovisas i deklarationen 2019.

Hur beräknas den vinst som ligger till grund för skatt?

Skatten på vinst vid försäljning av bostad är fn 22%. Det är många faktorer som påverkar när vinsten ska räknas fram och det är vanligt är att säljaren tar hjälp av en mäklare för att räkna fram korrekt underlag som ska användas i deklarationen. Generellt kan sägas att man utgår från det pris bostaden säljs för och drar av den summa som bostaden tidigare köpts för, stämpelskatt och eventuella pantbrevsavgifter. Säljaren kan också dra av eventuella kostnader för sk värdehöjande insatser som gjorts i bostaden inom fem år före försäljningen. Har t ex en tillbyggnad gjorts ska det aktuella värdet av den investeringen räknas vid tillfället för försäljningen. Utöver detta kan säljaren dra av kostnader i samband med försäljningen så som mäklararvode och en del av kostnaden för eventuell homestaging inför försäljningen om detta utförts.   

Exempel på beräkning av vinst och skatt

Försäljningspris 4 500 000 kr
Försäljningsutgifter (t ex mäklararvode) 150 000 kr
Inköpspris inkl lagfart & pantbrevskostnad 2 800 000 kr
Förbättringsutgifter (t ex renovering) 250 000 kr
 
Total vinst 1 300 000 kr
Skatt på vinst (22%) 286 000 kr

Vad händer vid förlust?

Om man säljer en privat bostad med förlust så kan man dra av kapitalförlusten till hälften i deklarationen. Skattereduktionen får inte vara större än inkomstskatten och fastighetsavgiften tillsammans.

Hur fungerar uppskov?

Det är möjligt att få uppskov med att betala hela eller delar av skatt på vinst som uppstått i samband med att man sålt en privat permanentbostad förutsatt att man köper ett nytt boende inom en viss tid. Det nya boendet kan vara i Sverige eller i ett annat EES-land. Begäran om uppskov görs i deklarationen om nästa hus säljs så räknas uppskovsbeloppet in i vinstberäkningen för den försäljningen.

Om du köper och flyttar till en dyrare bostad kan du få uppskov med hela vinsten. I exemplet ovan skulle det innebära att du skjuter upp beskattningen på hela vinsten 1 300 000 kr. Detta uppskov kostar årligen ca 0,5% av det sk uppskovsbeloppet.

Om du istället köper en billigare bostad kan du få uppskov med delar av vinsten. Hur stor del av vinsten du kan göra uppskov med beror på relationen mellan priset på den nya bostaden och försäljningspriset på den bostad du sålt.  

Nybyggen.se får då och då frågor om hur man kan tänka kring eventuellt uppskov och om det är lönt att begära uppskov istället för att betala skatten direkt. För att kunna ta ställning behöver du fundera över hur du skulle kunna använda/investera motsvarande belopp och vad du kan få för avkastning på en sådan alternativ investering. Ta gärna kontakt med din bank för att diskutera vilka möjligheter som finns och vilken avkastning som kan förväntas så att du kan jämföra denna med den årliga kostnaden för uppskovet. Vidare varierar det från person till person och vilken ekonomi man har i övrigt. En del gillar känslan av att ha betalt skatten direkt.

 

Redaktionen på Nybyggen.se