Fastighetsmäklare om nyproduktion - tips och tankar

2019-09-07

Vi på nybyggen.se har under sommaren intervjuat mäklare från fastighetsbyråer i olika delar av landet och nu kan du som läsare ta del av deras syn på nyproduktionsbranschen. Under hösten kommer du få följa en rad intervjuer för att få en vidare inblick, tips och idéer för din kommande investering. Först ut är Tess Sintring. Hon har varit verksam inom mäklarbranschen under många år och i dagsläget befinner hon sig på Mäklarringen i Uppsala. Vi på Nybyggen.se har ställt en rad frågor till Tess och nedan kan ni ta del av intervjun.

Vi började med att fråga Tess vad hon ansåg vara det viktigaste en köpare bör tänka på vid köp av en nyproduktion. 

Tess berättade att det är viktigt att se hur skuldsättningsgraden ser ut hos bostadsrättsföreningarna. Hon beskriver att en medvetenhet från köparens sida, gällande skuldsättningen, ställer krav på föreningarna att sköta sin ekonomi, vilket är bra.

 

Tess menar att det finns ett flertal bostadsrättsföreningar som har en hög belåning vilket många gånger resulterar i att dessa föreningar tar ut högre avgifter.

 

“Ju kunnigare köpare är, desto större krav ställs på föreningarna.

Kunskapen som köpare idag besitter har lett till att flera föreningar behövt bli mer transparenta, vilket är bra för båda parter”.

 

En annan viktig faktor som Tess tar upp vid köp av en nyproduktion är ränteavdraget. Hon beskrev att privatpersoner idag har rätt till 30 procent reduktion på sina ränteuppgifter medan föreningens lån aldrig ger någon rätt till reduktion. Därför är det viktigt som köpare att vara medveten om räntan för att kunna kartlägga om man faktiskt har råd att köpa den nya bostaden. En sista viktig punkt som Tess nämner för oss är att det är bra att jämföra gamla föreningar med nya för att på så vis skaffa sig en klar uppfattning om föreningars ekonomi. 

 

Vilka fördelar anser du det finns med att köpa nyproduktion?

Tess berättade för oss att den största fördelen med att köpa en nyproduktion är att allt är nytt och fräscht. Det betyder att man som köpare inte behöver renovera eller tänka på att köpa in andra vitvaror vilket är till fördel för många. 

Köper man även sin nyproduktion av en seriös byggherre som inte riskerar att gå i konkurs är man säker på att man får en bostad av bra kvalité

Hon berättade även att en fördel med nyproduktion är att de “enda” utgifterna man som köpare har är bostadslånet.  

 

 

Om vi vänder på det. Vad skulle nackdelar kunna vara vid köp av en nyproduktion? 

Det är dyrare att bo i en nyproduktion, menar Tess. Oavsett var någonstans huset kommer stå kommer det kosta att bygga och sedan att underhålla. Hon berättade att priset på marken kan variera beroende på var nyproduktionen ska stå och det påverkar i sin tur slutpriset. Det är bra för köparen att vara medveten om.

 

En annan nackdel som Tess berättade om är att det kan vara svårt att sia om hur framtiden kommer se ut i det område man ska bo i. Man får, i den mån det går, göra sig medveten om andra nybyggen planeras byggas i samma område. Har man en öppen yta i närheten av sin bostad riskerar man att få både utsikt och solljus blockerat av andra nyproduktioner om området är populärt. Tess är tydlig med att säga att det är bra om köparen har en god dialog med sin byggherre. Oftast brukar byggherrarna veta om fler projekt är på gång inom samma område. 

 

Vad är de största skillnaderna med att köpa nyproduktion på landsbygden jämfört med storstäder? 

När de kommer till bostadsrätter är det en större risk att bygga ute på landsbygden än i en storstad, menar Tess. 

På landsbygden kan det vara svårt att hitta köpare och framförallt motivera en köpare att betala ett högre pris för en nyproduktion än för en “vanlig lägenhet”. 

Skillnaden på priset varierar, som tidigare nämnt, beroende på var huset placeras. Men materialkostnaderna och hantverkskostnaderna kommer vara ungefär detsamma vilket gör att nyproduktionen i sig är lika dyr att köpa oavsett geografiskt område. 

 

Hur har prisläget på nyproduktioner gentemot ”vanliga” lägenheter förändrats under tid? 

Tess berättade att under 90-talet sjönk priset på bostäder kraftigt och det dröjde in på 2000-talet innan lägenhetsbygget tog fart. Under 90-talet hade inte byggföretagen förstått vilka marginaler som fanns på bostäder och de befintliga lägenheterna under den perioden såldes till väldigt humana priser. Det som skedde under 2000-talet var att privatpersoner började köpa lägenheter på “spekulation” för att sedan se om de kunde sälja dem vidare och tjäna pengar på affären. Ofta kunde köpare göra vinster på hundratusentals kronor. Det händer dock inte idag, menar Tess. Hon berättade att byggföretagen nu för tiden tar ut ett högre pris på sina bostäder vilket har resulterat i att marknaden för köp och sälj av lägenheter innan inflyttning knappt existerar. Byggföretagen har höjt priserna utefter vad folk klarar av att betala och är nu “ikapp”. Det innebär att köp på spekulation helt har upphört, säger Tess. 

 

Vad tror ni om bostadsmarknaden? Hur kommer den att utveckla sig framöver?

 

- ”Väldigt lokalt. Min mamma bodde i en gammal bostadsrätt i Skåne. Där har bostadsrättspriserna ökat mest i hela Sverige. I Uppsala har både nyproduktionspriserna och bostadspriserna legat väldigt lika. Så det är väldigt beroende på var i landet man befinner sig.

Dock lever vi alla under samma villkor när de gäller ränteförändringar och politiska beslut, så där är det ju iallafall lika i hela landet”

 

Vad är ditt bästa tips till den som ska köpa en nyproduktion?

 

”Om jag ville köpa en nyproduktion skulle jag gå mycket på magkänsla och fundera på vad jag trivs med och i vilket område jag vill bo. Vill jag ha grönt omkring mig? Vill jag ha utsikt? Vill jag ha närhet till sjö eller hav? Finns det parkering?”

 

Att även fundera på vad är positivt med ens lägenhet gentemot sina grannar är något som Tess berättade att man som köpare kan fundera över när beslutet om köp väl ska tas. 

 

Ett annat bra tips som Tess berättade för oss om är att försöka köpa en nyproduktion där det redan är full-bebyggt. Då riskerar man inte att hamna i skymundan av andra kommande produktioner. Att tillexempel bo granne med ett naturreservat är oftast säkert menar hon.

 

Vad är den största anledningen till att folk inte köper nyproduktioner enligt dig?

Tess beskriver att det framförallt beror på höga avgifter och höga insatser. Sen kan nyproduktionerna vara väldigt stereotypa i sitt utseende, lite “skokartongskänsla” och majoriteten har ofta öppen planlösning vilket inte alla uppskattar. 

 

Nyproduktionerna kan även kännas sterila med sina vita väggar och liknande inredning. Allt ser likadant ut oavsett vilken lägenhet man väljer i höghuset och det är något som inte passar alla. 

 

Vad är det största misstaget som folk gör när de ska köpa en nyproduktion?

Att köpa en lägenhet på ritning klarar inte alla av att göra. Som köpare av en nyproduktion behöver man föreställa sig hur slutresultatet ska bli och det är många som har svårt för det vilket resulterar i besvikelse. 

 

Är man däremot duktig på det kan man dra väldigt stora fördelar av det, så det är på två vis, menar Tess. 

 

Är man tidigt ute och kan föreställa sig hur slutresultatet blir, kan man göra bra affärer. Nu finns det även hjälpmedel som till exempel 3D bilder+ video samt solsimulator som gör en skiss över hur solen står beroende på tid på dygnet och årstid. Det har underlättat för många köpare och gjort att fler vågar köpa nyproduktioner.